Termoregolazione e contabilizzazione calore/Specifici criteri per la ripartizione delle spese

( FONTE: CENTRO STUDI PROVINCIALE ANACI ROMA © Riproduzione riservata. )

All’approssimarsi di ogni nuova stagione invernale iniziano i problemi connessi al riscaldamento. Quest’anno, dopo l’entrata in vigore del Dlgsl 102/14 e quindi della norma UNI 10200 le cose – se possibile – sono ancora più complicate. Individuiamo delle linee guida per gli Amministratori che debbono operare all’interno di in quadro normativo quanto meno di difficile interpretazione.

LE NOVITA’ DEL DLGSL 102/14declegis1

Il Decreto legislativo 102 del luglio 2014, recependo le Direttive europee volte al contenimento del consumo energetico e all’emissione dei gas serra (e per questo non prorogabile, come invece spesso si sente auspicare con approccio troppo italian style), ha introdotto all’art. 9 l’obbligo di realizzare entro il 31/12/2016 su tutto il territorio nazionale la termoregolazione e la contabilizzazione del calore prelevato dal singolo utente finale (condòmino), imponendo anche l’adozione di specifici criteri per la ripartizione delle spese, a valere dall’entrata in vigore del decreto (luglio 2014) anche per gli impianti in cui la contabilizzazione era stata già installata. Sono previste sanzioni da 500.00 a 2500.00 euro per chi non ottemperi alla installazione nei termini previsti e anche per chi non adotti i criteri imposti per la ripartizione delle spese. La contabilizzazione del calore al singolo appartamento può essere fatta in due modi: attraverso l’applicazione di contatori a lettura diretta (negli impianti cosiddetti ad anello o a zone); o – dove ciò non sia possibile o risulti non efficiente sotto un profilo economico (impossibilità attestata con relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato) – mediante applicazione di ripartitori su ciascun corpo scaldante (contabilizzazione indiretta, negli impianti cosiddetti a colonna).

Una condizione esimente all’obbligo di installare la contabilizzazione anche in questa seconda modalità è contenuta nella lettera c) dell’art. 9 ove si dice testualmente che l’obbligo sussiste “salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. In tali casi sono presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore ”. “

Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato”, sulla base di quanto indicato all’art. 16 punto 7 in tema di SANZIONI.

Da ciò ne deriva che – in ogni caso – il PROGETTISTA o TECNICO abilitato deve intervenire peraffermare l’eventuale impossibilità di applicazione dei contatori o ripartitori e quindi suggerire le soluzioni tecniche che costituiscano “metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore individuale”.

Lo scopo infatti della normativa dichiarato all’art. 1 è quello di rendere il consumo volontario attribuibile direttamente a ciascun utente così da indurlo a risparmiare individualmente – con ovvie ripercussioni sul consumo e sul risparmio collettivo. In altre parole: attraverso la misurazione del calore volontario i cui costi sono addebitati direttamente al singolo si induce un circolo virtuoso tale per cui il singolo è portato a risparmiare (o razionalizzando i consumi con l’utilizzo della termoregolazione che efficienta il consumo garantendo il confort necessario, oppure con l’adozione di NUOVI sistemi di protezione dell’involucro disperdente – quali cappotti termici, sostituzione di infissi, ecc.) e la somma dei risparmi dei singoli costituisce il risparmio collettivo.

Lo scopo della norma è dunque responsabilizzare (addebitandogliene direttamente i costi) l’utente del servizio.

Tali costi devono essere quantificati con sistemi di calcolo del consumo quanto più precisi possibile, individuati normativamente nella contabilizzazione (diretta o indiretta, e – ove questa non fosse possibile – in sistemi alternativi indicati dal progettista), che ha dunque la funzione di poter attribuire con certezza al singolo utente il costo relativo al suo consumo VOLONTARIO.

Affermare che esiste un consumo volontario implica necessariamente l’esistenza di un CONSUMO INVOLONTARIO. Qui interviene a sostegno la norma UNI 10200 specificamente richiamata nel dlgsl 102/14 e quindi anche essa assurta a criterio TECNICO LEGALE COGENTE. La norma UNI 10200:2013 chiarisce l’esistenza di consumi volontari e di consumi involontari e li definisce sostanzialmente cosi:

• consumi volontari, dovuti all’azione volontaria dell’utente mediante i dispositivi di termoregolazione (valvola termostatica o termostato), che vanno ripartiti in base alle indicazioni fornite dai dispositivi (letture) atti alla contabilizzazione del calore (contatori, ripartitori e altri sistemi);

• consumi involontari, ovvero quelli indipendenti dall’azione dell’utente e cioè principalmente le dispersioni di calore della rete di distribuzione, che vanno ripartiti in base ai millesimi calcolati secondo il fabbisogno di energia termica utile (UNI 11300).

Per poter individuare la quota da ripartire a millesimi in passato determinata dall’assemblea) e i millesimi di riscaldamento sulla base del fabbisogno energetico (in passato rapportati invece alla potenza termica installata nella singola unità immobiliare) oggi occorre affidare ad un tecnico abilitato il calcolo del fabbisogno di energia termica utile ad ogni singola unità immobiliare (per consentire di ottenere una temperatura standard di 20°) che andrà a costituire il valore millesimale attribuibile a quell’appartamento, indipendentemente dalle superfici radianti installate.

Questi nuovi millesimi saranno il criterio di ripartizione:

a) delle spese di gestione del servizio di riscaldamento;

b) di tutte le spese di manutenzione e conduzione ( terzo responsabile, estintori, lettura e ripartizione contabilizzatori, ecc.);

c) di tutte le spese relative alla dispersione dell’energia totale consumata (una percentuale della spesa energetica totale – cioè combustibile + energia elettrica – calcolata dal Tecnico sul singolo impianto, ovvero differenza tra la spesa energetica totale e il consumo volontario di tutti gli utenti).

Poiché le sanzioni previste colpiscono anche coloro che non applichino tali criteri di ripartizione (ciò anche per gli impianti esistenti già dotati di contabilizzazione) è giocoforza provvedere immediatamente all’affidamento ad un tecnico abilitato del calcolo dei nuovi millesimi secondo la norma UNI 10200, da utilizzare fin dalla ripartizione dei costi della pregressa gestione 2014/15.

Per quanti invece non abbiano ancora la contabilizzazione, sorge l’esigenza di dare immediato impulso alla progettazione di tale impiantistica con il correlativo calcolo dei nuovi millesimi.

L’obbligo della progettazione anche per la sola applicazione del sistema di contabilizzazione e termoregolazione scaturisce dall’art. 26 comma 3 della legge 10/91 che recita: “Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.” (l’impianto di riscaldamento è un impianto non di processo ndr).

La progettazione della termoregolazione e contabilizzazione deve essere affidata dunque ad un professionista abilitato, il quale dovrà mappare i radiatori esistenti per consentire una corretta programmazione dei singoli contabilizzatori, ovvero certificare il coefficiente di conversione delle unità di consumo che saranno rilevate dai singoli ripartitori. Il progettista dovrà altresì predisporre i millesimi per ripartire la quota dei consumi involontari. Dopo l’applicazione del sistema di contabilizzazione e termoregolazione (anche in assenza di ulteriori opere di riqualificazione dell’impianto) la ditta esecutrice dovrà rilasciare apposita dichiarazione di conformità alla norma e al progetto. Si badi bene che sia negli impianti di contabilizzazione esistenti che in quelli di nuova realizzazione, la dichiarazione di conformità e le mappature (o la valutazione dei coefficienti di conversione) sono essenziali alla corretta applicazione dei criteri di ripartizione dei costi e quindi ad evitare il rischio delle sanzioni. Infatti per far sì che ciascuno paghi i costi esclusivi del proprio prelievo VOLONTARIO è fondamentale che tale prelievo volontario sia misurato in modo ineccepibile e corretto. Ciò è possibile soltanto applicando i ripartitori o i contatori secondo la regola dell’arte (certificata dalle Ditta installatrice) e soltanto attraverso la conversione delle unità di consumo segnate da ogni ripartitore opportunamente programmato (secondo la norma UNI 10200:13 ) o secondo coefficienti adeguati al singolo radiatore (secondo la norma UNI 10200:15).

DISTACCO

Da tutta la dissertazione in merito alla corretta ripartizione e attribuzione dei costi; alla distinzione tra prelievo volontario e involontario; all’obbligatorietà delle norme volte al contenimento energetico sembrerebbe ovvio trarre le conclusioni che:

1) la realizzazione di impianti autonomi aggiuntiva rispetto all’impianto centralizzato (operantesi mediante distacco del singolo dall’impianto condominiale e realizzazione di autonomo impianto) è

in linea di massima contraria al contenimento energetico;

2) nella gestione dell’impianto centralizzato esistono costi involontari, indipendenti dal fatto che alcuni possano non utilizzare il riscaldamento (o per non uso o per distacco) e quindi esiste sempre e comunque una spesa involontaria da ripartire sui singoli, ancorché con consumi volontari pari a zero;

3) il distacco dall’impianto centralizzato dovrebbe essere disincentivato o addirittura escluso (vedi anche riferimento al DPR 2/4/09 n.59 art. 4 comma 9 che assume che sia preferibile mantenere negli edifici con almeno 4 unità immobiliari servite da impianto centralizzato, l’impianto esistente e che l’eventuale causa di forza maggiore a giustificazione della realizzazione di impianti autonomi debba essere dichiarata nella relazione di cui all’art. 2) in quanto contrario al contenimento energetico.

Invece, l’art. 1118 c.c. riformato recita testualmente “ il Condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso è tenuto a concorrere esclusivamente alle spese di manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell’impianto”.

Non si può non cogliere una palese contraddizione, solo parzialmente mitigata da quelle due condizioni che però – in prima battuta – nelle recentissime prime pronunce giurisprudenziali post riforma non sembrano essere tenute nel debito conto.

Infatti se sotto il profilo dello squilibrio al funzionamento potrebbe in teoria trovarsi un Tecnico che riesca a dimostrarne l’inesistenza (o almeno l’inesistenza in misura NOTEVOLE); è certo invece che – grazie a quanto disposto dalla UNI 10200 – un consumo involontario esiste sempre e comunque.

Se quel consumo involontario non viene sostenuto per la sua quota parte millesimale dal condomino che si distacca è inevitabile che quel consumo ricada sugli altri. Con ciò stesso facendo venir meno una delle due condizioni necessarie alla legittimità del preteso distacco.

Ricapitolando dunque,

 negli impianti con contabilizzazione già esistente:

OCCORRE CONVOCARE IMMEDIATAMENTE L’ASSEMBLEA PER DARE MANDATO (maggioranza ordinaria 1/3) AD UN TECNICO ABILITATO DI REDIGERE LE NUOVE TABELLE DI FABBISOGNO ENERGETICO, SECONDO IL DISPOSTO DELLA NORMA UNI10200 RICHIAMATA DAL Dlgsl 102/14.

Nella relazione d’accompagnamento alla convocazione l’Amministratore avrà cura di sottolineare:

a) che i nuovi criteri sono OBBLIGATORI FIN DALLA STAGIONE 2014/15 E CHE I CRITERI DETTATI DALLA NORMA UNI 10200 NON SONO DEROGABILI;

b) le sanzioni previste per gli inadempienti.

Le nuove tabelle così calcolate saranno acquisite e recepite dall’Assemblea nel momento stesso in cui sarà approvato il consuntivo della gestione 2014/15.

Negli impianti ove non è esistente la contabilizzazione:

Occorre convocare quanto prima l’Assemblea per deliberare, in tempo utile per la scadenza del 31/12/2016, l’ affidamento a Tecnico abilitato (con maggioranza ordinaria 1/3) della progettazione dell’impianto con eventuale riqualificazione volta al contenimento energetico e determinazione delle tabelle millesimali secondo UNI 10200.

per le eventuali comunicazioni di nuovi distacchi

richiesta da parte dell’Amministratore:

a) di una relazione tecnica che attesti la legittimità del preteso distacco secondo quanto previsto dall’art. 1118 c.c. prima di consentire l’abbassamento dell’impianto per eseguire i lavori;

b) della nuova diagnosi energetica dell’edificio in base quanto disposto dai DECRETI ATTUATIVI (IN VIGORE IL 01.10.2015) DELLA LEGGE 90/2013 (legge di Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 4 giugno 2013 n. 63 Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia) che all’art. 5.3 DELL’ALLEGATO 1 AL D.M. C.D.“REQUISITI MINIMI” “5.3 Requisiti e prescrizioni per la riqualificazione degli impianti tecnici“ prevede che: «Nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, ivi compreso il distacco dall’impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione). La soluzione progettuale prescelta deve essere motivata nella relazione tecnica di cui al paragrafo 2.2, sulla base dei risultati della diagnosi.»

- immediata comunicazione all’assemblea anche ai sensi dell’art. 1122 comma II della relazione prodotta, per consentirne la valutazione da parte dell’assemblea o da parte di Tecnico all’uopo incaricato.

Per le eventuali richieste di sospensione del pagamento pattuito sulla base di precedenti accordi o previsioni regolamentari da parte di condomini già distaccati ante riforma:

richiesta da parte dell’Amministratore di una relazione tecnica che attesti la legittimità della pretesa esenzione totale dalle spese ordinarie (secondo quanto previsto dall’art. 1118 c.c.) e del   successivo dlgsl 102/14;

immediata comunicazione all’assemblea della richiesta avanzata e della eventuale relazione prodotta, per consentirne la valutazione da parte dell’assemblea o da parte di Tecnico all’uopo incaricato della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1118 c.c. in funzione del dlgsl 102/14.

Va tenuto comunque ben presente che la richiesta di sospensione del pagamento già in precedenza pattuito per accordi o sentenze o previsioni regolamentari incontra un duplice ordine di ostacoli: il primo è la derogabilità dell’art.1118 co.4 cod.civ. e la sua entrata in vigore solo a far data dal 18giugno 2013. L’art.1118 c.4 non viene annoverato fra le norme inderogabili e dunque, solo a tale primo proposito, possono ritenersi ancora vincolanti le pattuizioni o, a maggior ragione, le sentenze già intervenute in punto di determinazione della contribuzione. D’altronde la sopravvenienza della norma in questione, oltreché dispositiva e derogabile, deve ritenersi volta a disciplinare solo le situazioni successive alla sua entrata in vigore e non le precedenti.

Il secondo ordine di ostacoli è posto dalla cogenza e imperatività del D.Lgs.102/2014 e delle norme dettate in materia di attribuzione delle quote di spesa. Ne consegue che tale strumento normativo non risulta derogabile e, pur in assenza di specifiche pronunce sul punto, potrebbe ritenersi che tale imperatività (a differenza dell’art.1118 co.4 cod.civ.) comporti il superamento delle statuizioni pregresse, con conseguente inaccoglibilità della richiesta di sospensione del pagamento della quota e attribuzione della quota come determinata dalle nuove tabelle.

( FONTE: Centro studi provinciale ANACI Roma © Riproduzione riservata. )

La presente guida costituisce un aggiornamento, alla luce dei recenti sviluppi normativi ed a seguito del Convegno giuridico organizzato da ANACI Roma il 2/10/2015, della precedente relazione a cura dei consulenti legali di ANACI Roma, pubblicata nel 2014, un anno dopo l’entrata in vigore della Riforma del Condominio.

LINEE GUIDA PER L’AMMINISTRATORE IN CASO DI DISTACCO

ART. 1118 COD. CIV. 4^ COMMA:

“ Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”

Il legislatore della novella L. 220/2012 introducendo il quarto comma dell’art. 1118 C.C. ha tentato di rendere diritto positivo le evoluzioni giurisprudenziali che negli anni si erano formate e consolidate in materia di distacco non adeguatamente considerando le evoluzioni legislative più recenti in materia di contenimento consumo energetico ed inquinamento dell’aria, assolutamente a favore del mantenimento dell’impianto centralizzato.

Chiarimento preliminare

Chiariamo in via preliminare che il distacco disciplinato dall’art. 1118 c.c. è il distacco a contribuzione “zero” per le spese di consumo. Ovvero il distacco che tutti i condomini invocano dopo la riforma per esimersi totalmente dai costi di combustibile e di gestione.

Diversa è la fattispecie di un distacco “concordato” con l’assemblea, ovvero un distacco autorizzato dal condominio pur in difetto dei richiamati requisiti dell’art. 1118 c.c., per il quale il distaccante si dichiara disponibile a concorrere in una quota percentuale anche alle spese di gestione/combustibile (i classici casi di distacchi pre-riforma consacrati dalla Giurisprudenza con i quali veniva  accollata al distaccante, all’esito di una Consulenza tecnica ed a volte erroneamente anche senza Consulenza, una quota anche per i consumi corrispondente all’aggravio di spese per gli altri condomini conseguente al distacco).

Cosa deve fare l’amministratore quando riceve la comunicazione di distacco?

Preliminarmente, l’amm.re informa il condomino della normativa pubblicistica in materia e quindi dell’obbligo sancito dal D.Lgs. 102/2014 dell’adozione entro il 31.12.2016 di sistemi di contabilizzazione del calore e del connesso obbligo della ripartizione delle spese di consumo e di  gestione ai sensi della norma UNI 10200 dell’obbligo ex legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013 per i nuovi impianti autonomi di canna fumaria di arrivare sul colmo del tetto > dell’obbligo della diagnosi energetica dell’edificio per l’ipotesi di interventi di distacco ex art. 5.3 dell’allegato 1 al decreto ministeriale “requisiti minimi” attuativo della Legge 90/2013 in vigore da 01.10.2015 (informazioni che dovrebbero comunque scoraggiare il condomino che vuole distaccarsi).

Se l’amministratore riceve dal condomino una semplice comunicazione, non accompagnata da alcuna perizia tecnica:

L’amm.re richiede a detto condomino la perizia redatta da un tecnico abilitato, che attesti che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. L’onere probatorio incombe infatti sul distaccante secondo il principio generale di cui all’ art. 2697 cod. civ. (Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”). Il distaccante dovrà inoltre accollarsi la spesa per la diagnosi energetica di cui al decreto ministeriale richiamato “requisiti minimi” entrato in vigore il 01.10.2015.

Se il distaccante non fornisce la perizia richiesta:

L’amm.re porta la questione in assemblea e

A) si ritiene che l’assemblea possa anche vietare il distacco motivando espressamente a verbale il divieto (ovvero che non è stata data prova dei presupposti tecnici che legittimano l’esercizio del diritto al distacco)

oppure

B) l’assemblea potrà richiedere la perizia di cui sopra.

Risulta importante motivare eventuale opposizione al distacco in quanto, la delibera che in presenze delle condizioni di legge vieta il distacco per la Cassazione è nulla (Cass. sez. 6^, 03.04.2012, n. 5331, Cass. 22 marzo 2011 n. 6481, Cass. 30.03.2006 n 7518), nel mentre è possibile che sia, a contrario, ritenuta valida la delibera che vieta il distacco in assenza della prova delle condizioni previste da legge.

Se il distaccante fornisce la perizia:

Si ritiene che l’amministratore che riceve dal condomino la comunicazione di distacco anche se accompagnata dalla perizia, debba comunque notiziarne il Condominio nella competente sede assembleare.

Ovviamente all’ODG l’amministratore porrà “comunicazione” di distacco, e non “l’autorizzazione/richiesta” al distacco ex art. 1118 cod. civ., essendo l’assemblea chiamata non già ad autorizzare il distacco, cioè a concedere e/o costituire un diritto, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici per l’esercizio del richiamato diritto ex art. 1118 c.c..

Nell’assemblea chiamata a valutare la comunicazione di distacco si potranno verificare le seguenti ipotesi:

1) la perizia del distaccato è esaustiva, perché dalla stessa si desume chiaramente che sono rispettate le condizioni poste dal comma 4 dell’art. 1118 c.c..ed allora il distacco è legittimo e l’assemblea ne prende atto. Si rileva che ai sensi del D. Lgs 102/2014 (che introduce l’obbligo di contabilizzazione entro il 2016 e l’obbligo di ripartire le spese secondo la norma UNI 10220) si nutrono seri dubbi sulla fattibilità di tale perizia, poiché proprio la norma UNI 10220 si basa sull’assunto che esistono sempre, salvo prova contraria, dispersioni dell’impianto centralizzato corrispondenti ai consumi involontari ovvero all’aggravio di spese che subirebbero i condomini in caso di distacco.

2) la perizia del distaccato non sembra completa ed esaustiva ed allora l’assemblea chiede al condomino di procedere ad una integrazione della perizia;

3) la perizia del distaccato non fornisce la prova del rispetto dei limiti contenuti nella norma o i risultati non risultano condivisibili ed allora l’assemblea decide di dare incarico ad un tecnico di redigere una controperizia (a spese del condominio), documento da utilizzare come prova documentale in ipotesi di eventuale contenzioso con il condomino distaccato;

4) la perizia del condòmino attesta che il distacco non rispetta le condizioni dell’art. 1118 comma 4 c.c. ed allora l’assemblea potrà vietare il distacco con motivazione espressa a verbale (ovvero mancanza dei presupposti di legge del diritto al distacco), ovvero lo esamina per verificare la fattibilità di un accordo con il distaccante che si accolli anche una quota di spese di consumo.

Se il condomino, cui l’assemblea ha vietato il distacco in assenza della prova delle condizioni richieste dall’art. 1118 comma 4 c.c., si distacca lo stesso il condominio lo diffida a ripristina la situazione quo ante (riallaccio) e può promuovere una causa per far accertare la illegittimità del distacco.

Alcuni amministratori, ricevute le comunicazioni di distacco, non riportano la questione in assemblea, limitandosi a prenderne atto ai fini della ripartizione delle spese per la redazione del bilancio.

Tale prassi non risulta corretta, per diversi ordine di motivi:

1) l’amministratore non consente all’assemblea di valutare se richiedere la perizia al distaccante, qualora non prodotta sebbene anche richiesta dall’amm.re, o una controperizia, se i risultati della perizia di parte non convincono;

2) il distacco presuppone pur sempre un intervento sui beni comuni ed ai sensi del novellato art. 1122 cod. civ. “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Ed “in ogni caso” sembra riferirsi ad ogni tipo di intervento sui beni comuni e non solo a quelli potenzialmente pericolosi;

3) Ai sensi del DPR 74/2013, che ridefinisce le competenze del terzo responsabile per la conduzione, manutenzione e conformità a legge dell’impianto, occorrerà che l’intervento di distacco venga effettuato dal terzo responsabile, non potendo il tecnico del singolo condomino manomettere alcunché. E’ pur vero che materialmente il “distacco” avviene dopo il punto di diramazione ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, tuttavia, come l’articolo 1118 comma 4^ stesso riconosce, questa operazione va ad incidere sull’impianto complessivo di distribuzione.

Requisiti della perizia che il distaccante ha l’onere di presentare.

Si ritiene che la perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato, secondo quanto prescritto dal Dm 37/2008, cui rimanda anche il Dpr 74/2013, che ha ridisegnato il tema della conduzione e dei controlli degli impianti termici. Nella fattispecie, il professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettiva ramificate. All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco. In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli squilibri all’impianto centrale.

Ai sensi del richiamato decreto ministeriale “requisiti Minimi” il distaccante dovrà anche accollarsi il costo della “diagnosi energetica dell’edifico” obbligatoria in caso di distacco

Quali sono le condizioni “tecniche”per poter procedere al distacco ex art 1118 c.c. che il distaccante deve provare?

“Assenza di notevoli squilibri di funzionamento o di aggravi di spese per gli altri condomini”

● Per quanto attiene al requisito dello “squilibrio termico di funzionamento”, si deve intendere che esso faccia riferimento allo squilibrio impiantistico e non a quello termico dovuto alle differenze di

temperature all’interno degli appartamenti (Cassazione Civile, Sez. II, 27.05.2011 n. 11857). Lascia basiti l’uso dell’aggettivo qualificativo “notevole” che non si concilia con un testo di legge ma altrettanto sconfortati lascia l’ulteriore conseguenza di tale requisito che ingenererebbe una disparità di trattamento per l’ipotesi di distacchi multipli nel tempo. Infatti, se ai primi distacchi difficilmente si potrebbe registrare un “notevole” squilibrio di funzionamento, esso certamente ricorrerebbe per successivi distacchi, risultando a quel punto l’impianto sovradimensionato e anti economico. Con la conseguenza che il diritto al distacco ricorrerebbe per i primi distacchi ma non per gli altri!

● Il requisito dell’assenza di aggravi di costi è quello che presta il fianco a maggiori attacchi. Se si considera che normalmente un consumo indiretto (inteso come dispersione di calore) si verifica sempre, e questo verrebbe a gravare sugli altri condomini, si dovrebbe concludere che in ogni distacco mancherebbe il presupposto del “aggravi di spese per gli altri condomini”, con impossibilità di procedervi, salvo eventuali accordi in sede assembleare, come accadeva ante riforma Legge 220/2012.

La Corte di Cassazione, anche di recente, con sentenza 30 aprile 2014, n.9526, ha confermato un orientamento secondo il quale ci sarebbe –sempre- un aggravio di costi per gli altri condomini se non si verificasse un risparmio di spesa dei consumi a distacco avvenuto nelle gestioni successive. Peraltro la norma UNI 10220, resa diritto cogente dal D. Lgs 102/2014 che la indica come obbligatorio parametro di riferimento per la riparazione delle spese, stima esistente a priori, salvo casi speciali, una dispersione dell’impianto, ovvero un consumo involontario da porre a carico di tutti come quota fissa, e che, quindi, va a coincidere, a detta della scrivente, con l’aggravio di spesa. A questo punto il distaccante, per avere il distacco a costi di consumo pari a “0”, dovrebbe fornire una relazione a firma di un tecnico che si assuma la responsabilità di sconfessare le stime della norma UNI.

 Quali sono in concreto le spese dalle quali è esonerato il distaccante che ha provato di avere i requisiti di cui all’art. 1118 c.c.?

Ai sensi del disposto dell’art. 1118 cod. civ. il distaccante deve contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.

Orbene, per una definizione di “manutenzione straordinaria” dell’impianto termico trova applicazione il DPR 412/1993 il quale offre una definizione di questa voce all’articolo 1 lettera i), identica a quella prevista dall’allegato A nr. 28 D.lgs 192/2015 e nell’allegato A al D. Lgs 311/2006: “per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico”.

Di contro, per la voce “conservazione” non esiste una definizione. La Giurisprudenza, richiamando anche l’articolo 1104 del codice civile, ritiene che le spese per la conservazione attengano all’integrità del bene e riguardano le erogazioni per la conservazione in senso stretto, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per le riparazioni, ed afferiscono all’utilità oggettiva del bene (Cassazione Civile, Sez. II, 25.03.2004 n 5975).

E’ quindi un concetto persino più ampio rispetto alla semplice manutenzione ordinaria che, però deve intendersi ricompresa. Giova anche in questo caso richiamare la definizione che l’allegato A al D. Lgs 311/2006 da a tale voce: “per «manutenzione ordinaria dell’impianto termico», si intendono le operazioni specificamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente”.

La “messa a norma”: si devono intendere tutti quegli interventi sull’impianto termico determinati da obblighi di legge.

Restano dunque escluse solo le spese per il godimento del bene le quali, attenendo all’uso delle cose comuni, scaturiscono da un fatto soggettivo, personale, mutevole e quindi solo i consumi per il combustibile e dall’energia elettrica necessaria per la produzione e la distribuzione del calore se si vuole escludere anche la spesa per il terzo responsabile che si ritiene spese obbligatoria connessa alla gestione dell’impianto e quindi a carico anche del distaccante. Come gestire i distacchi ante riforma Legge 220/2012

Come gestire i distacchi ante riforma Legge 220/2012

 Ovvero come si deve comportare l’amministratore nei confronti di quei condomini che si siano distaccati ante riforma, per i quali una delibera assembleare, ovvero una norma del Regolamento di condominio, o ancora una sentenza, abbiano stabilito una loro, pur minima, compartecipazione alle spese di combustibile dalle quali l’art. 1118 cod. civ. esonera totalmente i distaccati.

Si ritiene che l’amministratore dovrà continuare ad applicare la percentuale stabilita dalla delibera, dal regolamento o dalla sentenza. L’art. 1118 comma 4 c.c. non è norma inderogabile e pertanto l’accordo (negoziale) scaturente dalla delibera o dal regolamento, ovvero la statuizione contenuta in una sentenza passata in giudicato (non più controvertibile) costituiscono la fonte regolatrice del regime di spesa applicato al caso specifico. Si consideri che l’art. 1123 cod. civ., in punto di ripartizione delle spese, fa salva la “diversa convenzione”. Peraltro la legge non è retroattiva (art. 11 delle Preleggi) e non potrebbe pertanto applicarsi a casi precedenti già definiti. Coloro che, in forza di distacchi ante riforma, pagano una certa quota di consumo (tecnicamente compensativa dell’aggravio di costi per gli altri condomini), ai sensi del dettato dell’art. 1118 c.c. non avrebbero proprio il diritto a rimanere distaccati, perché la quota che pagano comprova,

appunto, l’esistenza di aggravi di costi per gli altri per gli altri condomini. E’ pur vero, che alcune recenti pronunce dei Giudici di Pace non concordano con tale impostazione ritenendo di dover applicare anche alle pregresse fattispecie il nuovo art 1118 sotto il profilo delle contribuzioni a “0” spese di consumo. Tali tesi non risulta condivisibile né giustificabile ma impone certamente cautela per l’amm.re e l’assemblea nel valutare tali fattispecie.

Il divieto di distacco previsto dal Regolamento di condominio.

Poiché l’art. 1118 comma 4 c.c. non è tra gli articoli del codice civile dichiarati inderogabili dal comma 4^ dell’art. 1138 cod. civ., si ritiene che il regolamento di condominio possa prevedere il divieto di distacco o un regime di compartecipazione alle spese di combustibile e di gestione – per le ipotesi di distacco consentito- diverso da quello previsto dall’art. 1118 c.c. ed in tal caso prevarrebbe il regolamento. Ovvero, prevale il regolamento di contenuto contrattuale sull’art. 1118 cod. civ. Va, tuttavia, segnalato, che una recente sentenza della Corte di Cassazione, Cass. sezione 2^ n.19893 del 29.09.2011, ma comunque precedente alla riforma Legge 220/2014, ha stabilito, al contrario, che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge che tuteli interessi pubblici superiori. Si consiglia pertanto di rappresentare in assemblea il contrasto tra la norma dell’art. 1118 comma 4 c.c. e la sentenza in questione, lasciando all’assemblea la decisione di non consentire il distacco vietato dal Regolamento di condominio e rappresentando la eventualità che per conseguenza possa essere impugnata la relativa delibera.

 La contabilizzazione ed il distaccato

Il distaccato resta proprietario dell’impianto. Orbene, il D.Lgs 102/2014 pone a carico di tutti i condomini una quota fissa per le spese di gestione ed i consumi involontari corrispondenti alle dispersioni dell’impianto stimate a priori sussistenti, salvo casi particolari. Si ritiene pertanto che in forza di tale sopravvenuta norma anche ai distaccati a contribuzione “0” per il consumo vada accollata tale quota. La problematica è molto delicata ed essendo nuovissima non registra nessun precedente. Si consiglia pertanto anche in questo caso di acquisire il parere di un tecnico e di rappresentare la problematica in assemblea.

( FONTE: Convegno giuridico ANACI Roma del 2 Ottobre 2015 )

13/12/2017



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